CASE ／ 離婚裁判・反証鑑定
相手方の鑑定評価書に納得できない——
離婚裁判での「反証鑑定」
離婚裁判反証鑑定賃貸中マンション弁護士連携法テラスオンライン対応
この事例の概要
- 離婚裁判で、相手方から賃貸中の分譲マンションを「収益物件」として評価した鑑定評価書が提出された。
- 定期借家契約の残存期間を分析し、収益価格と実需価格の両面から検証した反証の鑑定評価書を作成。
- 相手方の評価額を大きく上回る評価額を、根拠を示して提示。正式受任から約2週間で納品。
- 鑑定評価書とあわせて、相手方鑑定書の「読み方解説と論点整理メモ」を納品し、弁護士の先生の主張準備を支援。
執筆: 吉田 健人（不動産鑑定士 登録番号 第11191号）
株式会社KRE Appraisal｜不動産鑑定業者登録 東京都知事(1) 第2987号
ご相談の背景
離婚裁判の財産分与で、相手方から不動産鑑定士の鑑定評価書が提出されました。対象は、ご夫婦が婚姻中に購入し、現在は賃貸に出している分譲マンション。相手方の評価書は、このマンションを「収益物件」として評価した金額でした。
「自分たちが住むつもりで買った家なのに、この金額はあまりに低いのではないか」。代理人弁護士の先生を通じて、当事務所にご相談をいただきました。ご依頼者は遠方にお住まいのため、ご相談から納品までオンラインとメールで完結しています。
争点：賃貸中のマンションは「収益物件の値段」なのか
賃貸中の区分マンションは、家賃収入から逆算する「収益価格」と、実際に住む人が買う場合の「実需価格」が大きく乖離することがあります。どちらの観点を重視するかで、評価額は数千万円単位で変わり得ます。
本件では、賃貸借契約の内容を精査したところ、期限の定めのある定期借家契約であることがわかりました。契約満了後には自用（実需）としての利用が可能になる——この点を評価に織り込めるかどうかが、金額を大きく左右する分かれ目でした。
当事務所の対応
- 価格時点の近接性：裁判の基準時に近接した価格時点で鑑定評価書を作成しました（相手方の評価書より1年以上新しい時点）。
- 契約内容の分析：定期借家契約の残存期間を織り込んだ収益価格と、実需価格の両面から検証しました。
- 裏付け資料の収集：新築分譲時の価格資料を入手し、評価の裏付けとして活用しました。
- 論点整理メモの納品：鑑定評価書とあわせて、相手方鑑定評価書の「読み方の解説と論点の整理メモ」を納品し、弁護士の先生の主張準備を支援しました。
結果
相手方の評価額を大きく上回る評価額を、根拠を示した鑑定評価書として提示しました。正式なご依頼から納品までは約2週間です。
相手方から提出された鑑定評価書や査定書に納得できない場合、まず資料を拝見して反論の余地があるかどうかの見立てをお伝えします。弁護士の先生経由のご相談も歓迎します。
反証鑑定について相談する初回相談無料／ご相談内容を相手方に伝えることはありません
この事例のポイント
- 弁護士の先生との連携：書式・期日調整・論点整理まで、事件の進行に合わせて対応しました。
- 法テラス利用案件への対応：費用立替の申請に必要な見積書・請求書の発行手順に対応しました。
- 遠方のご依頼者へのオンライン対応：ご相談から納品まで、来所なしで完結しました。