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- 不要な鑑定はおすすめしません
数百万円
不動産会社の査定書で
会社によって開くことのある差
4種類
同じ不動産に存在する「価格」の数
（どれを使うかで結果が変わる）
2分の1
財産分与の原則的な割合
（だからこそ元の評価額が重要）
こんな状況で止まっていませんか
財産分与でもめる原因の多くは、性格の不一致ではなく「不動産をいくらと見るか」の食い違いです。
評価額が食い違う
相手方が持ってきた査定書と、自分が取った査定書で数百万円も違う。どちらを信じればいいのかわからない。
固定資産税の額でいいと言われた
固定資産税の納税通知書に書かれた金額を「家の価値」として提示された。これで話を進めて大丈夫なのか。
ローンが残っている
住宅ローンの残債と家の価値、どちらが大きいのかわからないまま話し合いが止まっている。
調停で資料を求められた
調停委員から不動産の価格資料を出すように言われたが、何を出せばいいのかわからない。
課税のための価格。時価ではない
根拠を明示し、第三者が検証できる
※ 説明のための仮の数値です。実際の水準は物件により異なります。評価額の差の半分が、代償金の差になります。
あなたはいま、どちらの立場ですか
立場によって、気になる論点も、必要な資料も変わります。当事務所はどちらか一方の味方ではなく、第三者の立場で価格の根拠をつくります。
この家に住み続けたい方へ
子どもの学校を変えたくない。でも、相手に払う代償金がいくらになるのか、名義とローンをどうすればいいのかが分からない――評価額が決まらないと、この不安は解消できません。
家を売って・渡して清算したい方へ
きれいに分けて次の生活を始めたい。でも、相手の言う金額が妥当なのか、ローンが残ったらどうなるのかが分からない――根拠のある時価が、交渉の出発点になります。
STEP
いま、どの段階にいますか
必要な資料は手続の段階によって変わります。段階に合ったものを選ばないと、費用も時間も無駄になります。
TOPICS
財産分与でよく問題になる論点
不動産鑑定士の立場から、実務でどう扱われているかを解説します。
仲介査定と不動産鑑定はどう違うのか
無料査定書と鑑定評価書は、作成者・目的・責任のすべてが異なります。どちらをいつ使うかを整理します。
固定資産税評価額を財産分与に使ってよいか
課税のための価格であり、時価とは別物です。使ってしまうと分与額がどれだけ動くかを試算します。
評価の基準時は別居時か、離婚時か
財産分与の基準時と、不動産の価格時点の関係。過去時点の評価ができるのは鑑定評価の特徴です。
住宅ローンが残っている家の財産分与
残債が時価を上回るオーバーローンかどうかは、時価を確定しなければ判定できません。
代償金（代償分割）の決め方
家を取得する側が支払う代償金。評価額の差がそのまま金額差になる仕組みを計算例で示します。
共有名義・持分の扱い
共有のまま残すリスクと、持分だけを評価する場合の考え方（共有減価）を解説します。
特有財産・親からの援助があるとき
婚姻前の貯蓄や親からの援助が頭金に入っている場合、その分をどう切り分けるかを整理します。
財産分与と税金
分与する側の譲渡所得課税、受け取る側の不動産取得税・登録免許税。評価額が税額に影響する場面もあります。
SERVICE
目的に合わせて3つの資料からお選びいただけます
すべての場面で正式な鑑定評価書が必要なわけではありません。目的に対して過不足のないものをご提案します。
まず金額の目安を掴みたい方へ
価格等調査報告書
15万円〜税別
不動産鑑定評価基準に則らない価格等調査の成果物です。調査価格を記載した報告書を作成します。机上調査を中心に短期間で作成できるため、話し合いの段階で「そもそもいくらの資産なのか」を把握する用途に適しています。
調停・訴訟に提出する正式な書類
鑑定評価書
30万円〜税別・マンション1室・借地権・収益物件等は40万円〜
不動産鑑定士が不動産鑑定評価基準に従って作成する正式な鑑定評価書です。作成者の氏名と登録番号が記載され、鑑定士が内容に責任を負います。調停委員・裁判官に提出する価格資料として最も証明力の高い類型です。
相手方が出してきた資料を検証する
セカンドオピニオン
5万円〜税別・資料の分量による
相手方から提出された査定書や鑑定評価書について、価格の前提条件・採用した事例・計算過程に不合理な点がないかを不動産鑑定士が検証します。反論すべき点があるかどうかの判断材料になります。
ABOUT
財産分与の不動産鑑定とは
財産分与の不動産鑑定とは、離婚にあたって分け合う自宅・マンション・土地などの時価を、不動産鑑定士が国土交通省の「不動産鑑定評価基準」に基づいて求め、その根拠とともに鑑定評価書にまとめるものです。不動産会社の査定と違い、価格を導いた過程が書面に残るため、相手方や調停委員、裁判官が内容を検証できます。
財産分与で不動産鑑定が必要になるケース
- 自宅の評価額について、夫婦の間で合意できないとき
- 相手方が、根拠のはっきりしない査定書や固定資産税評価額を示してきたとき
- 離婚調停・離婚訴訟で、不動産の価格を裏付ける資料を求められたとき
- 一方が住み続け、他方に支払う代償金の額を決めるとき
- 住宅ローンの残高と比べて、オーバーローンかどうかを判定したいとき
- 別居した時点など、過去の時点の価格を求めたいとき
反対に、双方が評価額に納得している場合や、売却して代金を分ける場合は、鑑定が不要なことも少なくありません。当事務所では、鑑定が必要かどうかの見立てからお伝えしています。
査定書・固定資産税評価額とは何が違うのか
不動産会社の査定書は、売却の仲介を受けることを前提にした見積りで、会社によって数百万円の差が出ることもあります。固定資産税評価額は課税のために定められた価格で、土地は地価公示価格の7割程度を目安に評価されるなど、時価そのものではありません。鑑定評価書は、取引事例・収益性・建物の再調達原価など複数の手法で検証した価格を、その根拠とともに示す点が異なります。詳しくは査定と鑑定の違い、固定資産税評価額を使ってよいかで解説しています。
財産分与の不動産鑑定にかかる費用と期間
当事務所では、正式な鑑定評価書が30万円〜（マンション1室・借地権・底地・収益物件などは40万円〜）、まず金額の目安を把握するための価格等調査報告書が15万円〜、相手方資料の検証（セカンドオピニオン）が5万円〜です（いずれも税別）。調停・訴訟など争訟案件は、価格等調査30万円・鑑定評価書60万円（税別）を起点にお見積りします。期間は資料が揃ってから、鑑定評価書で2週間程度、価格等調査報告書で1週間程度が目安です。調停の期日から逆算した納期もご相談ください（料金・ご依頼の流れ）。
鑑定の費用は誰が負担するのか
当事者の一方が依頼する鑑定（私的鑑定）の費用は、依頼した方が負担するのが原則です。財産分与の清算の中で相手方との分担を取り決めることもありますが、法的な取り扱いは事案によって異なるため、弁護士にご確認ください。なお、裁判所が選任する鑑定人による鑑定では費用を予納する必要があり、数十万円から100万円程度になることもあります（離婚裁判・訴訟の不動産鑑定）。
当事務所の考え方
01
どちらか一方に肩入れしない
不動産鑑定士は、依頼者がどちらの当事者であっても、不動産鑑定評価基準に従って評価額を導きます。依頼者に有利な数字を作る業務ではありません。だからこそ相手方にも示せる資料になります。
02
手続の段階に合わせて資料を選べる
話し合いの段階なら価格等調査報告書、調停・訴訟に出すなら鑑定評価書。目的に対して過不足のない成果物をご提案します。必要がなければ「今は不要です」とお伝えします。
03
費用と納期を最初に確定させる
お見積りは無料です。物件の内容をうかがったうえで、料金と納品日を書面でお示ししてからの着手となります。作業を進めてから追加費用を請求することはありません。
FLOW
ご相談から納品までの流れ
- 1
無料相談
お電話またはフォームからご連絡ください。物件の所在・種類・現在の手続状況をうかがいます。この段階での費用はいただきません。
- 2
お見積り・成果物のご提案
目的に照らして、価格等調査報告書と鑑定評価書のどちらが適切かをご提案し、料金と納期を書面でお示しします。
- 3
ご契約・資料のご提出
業務の目的と範囲を確認する書面を取り交わします。登記事項証明書・固定資産税納税通知書・間取図等をご用意いただきます。
- 4
調査・評価
現地調査、法務局・役所調査、取引事例の収集と分析を行います。物件の状況により、室内に立ち入らない範囲での調査とすることも可能です。
- 5
納品・ご説明
成果物をお渡しし、評価額の根拠をご説明します。弁護士の先生への直接のご説明にも対応します。
代理人弁護士の先生へ
期日から逆算した納期調整、相手方鑑定評価書のセカンドオピニオン、鑑定評価書の内容についての打ち合わせに対応します。受任前の段階でのご相談も承ります。
COLUMN
コラム — 財産分与と不動産評価の実務
査定と鑑定の違い、住宅ローン、調停での資料の使い方など、不動産鑑定士が実務の視点で解説しています。
事実婚の財産分与で家は分けられるのか──法律婚との3つの違い
事実婚・内縁でも、生前の解消なら家は財産分与の対象になるのが一般的な扱いです。一方で死亡時・税の特例・関係の証明では法律婚と大きく違います。3つの違いを対比表で整理し、内縁の開始時点が2年ずれると分与額が135万円変わる想定ケースを示します。
読了 約14分
離婚で相手が家を見せてくれない──内覧なしで財産分与の評価を進める方法
離婚の協議中、家に住み続ける相手が内覧を拒み、家を見せてくれない。そんなときでも財産分与の評価は進められます。外観調査・図面・管理組合資料で補う方法、内部の状態が代償金に与える影響、評価書への前提の書き方を不動産鑑定士が解説します。
読了 約14分
弁護士が不動産評価の相談を受けたら──「家はいくら」への答え方と有償評価への切替ライン
離婚の初回相談で依頼者に「うちの家はいくら」と聞かれた弁護士の先生へ。不動産評価の相談段階で使える無料の概算手段3つと、その数字を交渉に持ち込むリスク、代償金の幅から見た有償評価への切替ラインを、不動産鑑定士が整理しました。
読了 約12分
変動金利の上昇と離婚──家をもらって住み続ける側の利息は、代償金に迫る
変動金利の上昇局面で離婚し、家をもらって住み続ける側は将来の金利リスクも引き受けます。財産分与の「時価−残債」に利息は入りません。残債3,000万円なら金利1%上昇で利息総額が約417万円増える試算と、5年ルール・借換え審査・3つの選択肢を整理します。
読了 約12分
財産分与の不動産鑑定 よくあるご質問
財産分与で不動産鑑定は必ず必要ですか。
必ず必要なわけではありません。夫婦の双方が評価額に納得している場合や、売却して代金を分ける場合は、鑑定をしないことも多くあります。評価額で合意できない場合、相手方の査定書に根拠がない場合、調停・訴訟で価格の裏付けを求められた場合には、不動産鑑定士の鑑定評価書が有力な資料になります。
財産分与の不動産鑑定の費用と期間はどのくらいですか。
当事務所では、正式な鑑定評価書が30万円〜（マンション1室・借地権・底地・収益物件などは40万円〜）、金額の目安を把握するための価格等調査報告書が15万円〜、相手方資料の検証（セカンドオピニオン）が5万円〜です（いずれも税別）。調停・訴訟など争訟案件は、価格等調査30万円・鑑定評価書60万円（税別）を起点にお見積りします。期間は資料が揃ってから、鑑定評価書で2週間程度、価格等調査報告書で1週間程度が目安です。
相手に知られずに相談できますか。
できます。ご相談の内容を当方から相手方や第三者にお伝えすることはありません。現地調査についても、外観のみの調査や、資料に基づく机上調査で対応できる場合があります。ご事情をお聞かせください。
鑑定評価書を出せば、必ず自分の主張する金額が通りますか。
いいえ。鑑定評価書は有力な証拠資料の一つですが、裁判所の判断を拘束するものではありません。また不動産鑑定士は依頼者に有利な金額を作る立場にはなく、鑑定評価基準に従って評価額を導きます。結果として、ご希望と異なる金額になることもあります。
費用はどちらが負担するのですか。
当事者の一方が依頼する私的鑑定の場合、費用は依頼された方のご負担が原則です。相手方と折半して共同で依頼することも可能です。裁判所が鑑定人を選任する場合の費用の扱いは、私的鑑定とは異なります。
調停の期日が迫っています。間に合いますか。
鑑定評価書は資料が揃ってから2〜3週間程度が目安です。期日が近い場合はご相談ください。スケジュールの調整が難しい場合は、その旨を正直にお伝えします。
不動産会社の無料査定ではだめなのですか。
話し合いで双方が納得しているのであれば、査定書で足りる場面もあります。一方で査定書は売却の可能性を前提に仲介会社が作成する参考価格であり、価格の根拠を第三者に説明する目的では作られていません。争いがある場合や調停・訴訟に進む場合は、鑑定評価書のほうが適しています。
お電話でのご相談（平日 9:00–18:00）
080-6121-4414
鑑定が必要かどうかの確認だけでも構いません
物件の内容と手続の状況をうかがい、どの資料が必要か、費用はいくらかをお伝えします。必要がなければその旨をお伝えします。初回のご相談は無料です。