TOPIC ／共有名義・持分

共有名義の家を、そのままにしてよいのか

ペアローンで買った家、頭金を出し合った家。夫婦共有名義の不動産は、離婚してもそのままでは何も終わりません。売るにも貸すにも、元配偶者の同意が要り続けます。

このページの結論

不動産の共有者は、自分の持分だけなら自由に処分できますが、物件全体の売却には共有者全員の同意が必要です。賃貸に出すことも、共有者の持分の過半数の同意が要ります。

つまり、離婚後に家を売りたくなっても、元配偶者が同意しなければ売れません。連絡が取れなくなれば、事実上動かせない資産になります。さらにどちらかが亡くなると、持分はその相続人（再婚相手やその子を含む）に引き継がれ、協議すべき相手が増えていきます。

「今は決められないから、とりあえず共有のままで」という先送りは、問題を複雑にしてから将来の自分に返すことになりがちです。離婚の時点で解消しておくのが原則と考えるべきです。

① 売却して代金を分ける：最もシンプルです。成約価格という客観的な数字で精算できるため、評価の争いは小さくなります。ただし売り出し価格の設定を誤ると売れ残りや安売りにつながるため、事前の時価把握は必要です。
② 一方が相手の持分を買い取る：住み続けたい場合の選択肢です。買い取り金額は「全体の時価 × 相手の持分割合」が基準となり、時価の評価がそのまま金額に響きます。財産分与の代償金と一体で計算されることも多い形です。
③ 持分だけを第三者に売る：理屈上は可能ですが、他人と共有になる物件の持分を市場価格で買う人はまずいません。買い取り業者に大幅に安く売ることになりがちで、残された側にも不利益が及びます。最後の手段と考えるべきです。

持分2分の1の「価値」は、場面によって変わる（全体の時価3,000万円の例）

夫婦間の清算で買い取る場合（全体時価×1/2）1,500万円

共有減価は通常考慮しない

持分だけを第三者へ売却する場合大きく下がる

買い手が限られ、大幅な共有減価が働く

※ 説明のための仮の数値です。共有減価の程度は物件・持分・当事者関係により大きく異なります。

買い取りの金額でもめている、持分の価値の考え方がわからない、という段階からご相談いただけます。どの場面のどの価格が必要なのかの整理からお手伝いします。

初回相談無料／ご相談内容を相手方に伝えることはありません

登記上の持分が夫6：妻4だったとしても、財産分与の場面でその割合がそのまま使われるとは限りません。財産分与は婚姻中の協力によって築いた財産の清算であり、実務では名義や持分にかかわらず2分の1ずつを出発点とする扱いが一般的です。

逆に、頭金を親から援助してもらった、婚姻前の貯蓄を充てたといった事情があれば、その部分は特有財産として調整されることがあります。持分割合・分与割合・特有財産の主張は法律上の論点なので、弁護士にご相談ください。当方は、その計算の基礎となる不動産の時価を提供します。

離婚後も共有のままにしておくのは違法ですか。

違法ではありません。ただし、売却には共有者全員の同意が必要になるなど、離婚後も元配偶者との関係が続くことになります。将来どちらかが亡くなれば、持分はその相続人に引き継がれ、関係者がさらに増えます。実務では離婚時に解消しておくことが推奨されるのはこのためです。

持分2分の1なら、価値も全体のちょうど半分ですか。

市場で持分だけを売却する場合、全体価格の持分割合どおりの金額では売れないのが通常です（共有減価）。他人と共有する不動産の持分は買い手が限られるためです。一方、財産分与の清算の場面では全体の時価を基準に計算することが一般的です。どちらの場面の話なのかで数字が変わる点に注意が必要です。

相手が共有解消に応じてくれません。

協議で解決しない場合、離婚に伴う財産分与の調停・審判や、共有物分割請求という法的手続があります。手続の選択は弁護士にご相談ください。いずれの手続でも、不動産の評価資料は判断の基礎になります。

ペアローンを組んでいます。名義だけ変えられますか。

不動産の名義とローンの債務は別の問題です。名義を移しても債務は残りますし、金融機関の承諾なく債務者を変更することはできません。借入先の金融機関と弁護士にご相談ください。

物件の内容と手続の状況をうかがい、どの資料が必要か、費用はいくらかをお伝えします。必要がなければその旨をお伝えします。初回のご相談は無料です。