PROPERTY ／分譲マンション

マンションの査定額は、なぜこんなにばらつくのか

分譲マンションは取引事例が多く「評価しやすい」と思われがちです。それでも査定額が数百万円ばらつくのは、同じマンションの中でさえ、部屋ごとに価格を動かす要因があるからです。

このページの結論

分譲マンションの評価で最も誤解されやすいのは、「隣の部屋が3,200万円で売れたから、うちも3,200万円」という考え方です。実際には、次の要因で同一マンション内でも価格は動きます。

鑑定評価では、こうした要因を取引事例と対象住戸の間で比較し、補正の過程を評価書に明記します。「なぜこの金額なのか」を第三者が追跡できることが、査定書との決定的な違いです。

当事者同士の話し合いでは、次の2つが評価から抜け落ちがちです。

① 管理状態と修繕積立金。修繕積立金が計画に対して不足しているマンションは、将来の一時金徴収や積立金の値上げが見込まれ、市場でも敬遠される要因になります。大規模修繕の直前か直後かでも状況は変わります。

② 敷地の権利形態。敷地が所有権ではなく借地権のマンションは、地代負担や借地期間の残りによって価格水準が大きく変わります。定期借地権付きマンションは、残存期間が短くなるほど価値の減り方が速くなる特性があります。

マンション名と部屋番号（またはおおよその階数・間取り）をうかがえれば、評価の難易度と費用の見当をお伝えできます。

初回相談無料／ご相談内容を相手方に伝えることはありません

同じマンションで最近売れた部屋があります。その価格でよいですか。

有力な手がかりですが、そのままは使えません。階数・向き・角部屋か中住戸か・リフォームの有無・売り急ぎ事情の有無によって、同じマンション内でも価格は動きます。成約事例を出発点に、対象住戸との違いを補正して評価するのが鑑定の作業です。

タワーマンションの高層階です。特別な評価になりますか。

階層による価格差（階層プレミアム）や眺望の価値が大きい物件は、それらを織り込んだ評価が必要です。当社ではタワーマンション・高級マンションを専門に扱うサイトも運営しています。高額物件の場合はそちらの知見も活用して評価します。

住宅ローンの残債より高く売れそうな気がします。

アンダーローンかオーバーローンかの判定は、財産分与の出発点です。時価を確定させることで判定できます。判定が微妙な水準の場合ほど、根拠のある評価が必要になります。

内覧されたくありません。室内を見ずに評価できますか。

資料と外観・共用部の調査に基づく評価は可能です。その場合、室内の状況は資料（間取図・リフォーム履歴等）によった旨を成果物に記載します。ご事情に合わせて調査範囲を設計しますのでご相談ください。

物件の内容と手続の状況をうかがい、どの資料が必要か、費用はいくらかをお伝えします。必要がなければその旨をお伝えします。初回のご相談は無料です。