家に住み続けるなら、いくら払うのか

代償金とは、不動産のような分けられない財産を一方が取得する代わりに、他方へ支払う清算金のことです。財産分与では原則として夫婦の財産を2分の1ずつ分けるため、家を取得する側は、家の実質的な価値の半分を相手に支払うのが出発点になります。

計算はシンプルです。

代償金 ＝（家の時価 − ローン残債）× 2分の1

時価3,600万円、残債1,600万円なら、実質的な価値は2,000万円。取得する側が支払う代償金は1,000万円です。ほかに預貯金などの財産があれば全体で通算するため、実際のやり取りはもう少し複雑になりますが、不動産部分の考え方はこの式に尽きます。

代償金の協議がこじれているとき、整理すべき順序は次のとおりです。

• ① ローン残債を確定する：金融機関の残高証明書で確定します。ここに争いの余地はありません。
• ② 家の時価を確定する：本ページの主題です。双方が納得できる評価を用意します。話し合いの段階なら価格等調査報告書、調停・訴訟なら鑑定評価書が適しています。
• ③ 分与割合・特有財産を整理する：頭金の出どころや婚姻前の財産がある場合の調整は、法律上の論点です。弁護士にご相談ください。
• ④ 支払い方法を設計する：一括か分割か、他の財産との調整か。ローンの名義や抵当権が絡む場合は金融機関との調整も必要です。

②が固まらないまま③④を議論しても、土台が揺らいでいるため合意に至りません。逆に②さえ固まれば、残りは計算と設計の問題になります。