家の分け方は3つしかない──現物分与・代償分与・換価分与

不動産の財産分与の方法は、突き詰めると「そのまま渡す」「取得して金銭で清算」「売却して分ける」の3類型です。それぞれの向き不向きと、どの方法でも評価が必要になる理由を整理します。

著者:吉田健人·読了約3分

不動産の分け方の議論は複雑に見えますが、選択肢は突き詰めると3つしかありません。3類型の向き不向きを知っておくと、自分たちのケースで何を検討すべきかが明確になります。

① 現物分与──不動産をそのまま渡す

家そのものを一方に渡す方法です。他の財産（預貯金など）との組み合わせで全体のバランスを取ります。

向いているのは、家の価値と他の財産のバランスが取れているケース。たとえば「家（純資産1,500万円）は妻に、預貯金と証券（1,500万円）は夫に」といった形です。金銭のやり取りが少なく、シンプルに完結します。

注意点は、渡す側に譲渡所得税がかかり得ること（税理士にご確認ください）と、バランスの判定そのものが家の評価額次第だということです。

一方が家を取得し、相手に代償金を支払う方法です。住み続けたい事情があるときの定番です。

向いているのは、取得側に支払能力（資金または借入余力）があるケース。ネックは代償金の金額をめぐる対立で、評価額の差の半分がそのまま支払額の差になるため、3類型の中で最も評価の争いが起きやすい方法です。

家を売り、諸費用とローンを清算した残りを分ける方法です。

向いているのは、どちらも住み続ける必要がないケース、公平さを最優先したいケース。成約価格という客観的な数字で清算できるため、評価をめぐる争いは小さくなります。ネックは、双方が住まいを失うこと、売却完了まで協力関係が必要なこと、市況や売り方次第で手取りが変わることです。

換価分与なら評価は不要に見えますが、売出価格の設定には相場の把握が要ります。現物分与はバランス判定に、代償分与は代償金の計算に、評価額が直接使われます。

つまり3類型の選択も、選んだ後の実行も、出発点は共通して「この家はいくらか」です。方法を決めてから評価するのではなく、評価してから方法を比較するのが合理的な順序です。

3類型の比較シミュレーション（それぞれの場合の受取額・支払額）の前提となる評価を承っています。方針が固まっていない段階のご相談こそお役に立てます。