離婚で家を売るなら、いつ売るのが正解か──離婚前・離婚後・市況の3つの視点

離婚に伴う家の売却は「離婚前に売るか、離婚後に売るか」で税務・手続・心理の面が変わります。売り急ぎによる値引きの構造と、タイミングを判断するために先に確定させておくべき数字を解説します。

著者:吉田健人·読了約3分

家を売却して代金を分ける方針が決まったとき、次に問題になるのが「いつ売るか」です。答えは一つではありませんが、判断の軸を持たずに進めると、急ぐ必要のない場面で安売りしてしまいがちです。

離婚前に売るか、離婚後に売るか

離婚前の売却は、共有名義でも夫婦が協力できるうちに手続を終えられるのが利点です。売却代金という確定した数字で財産分与の話ができるため、評価をめぐる争いも起きません。一方、売却活動中に関係が悪化すると、内覧対応や価格変更の判断のたびに揉めるリスクがあります。

離婚後の売却は、財産分与の協議で「売却して折半する」と合意しておき、離婚成立後に実行する形です。ただし離婚後は連絡や協力が取りにくくなりがちで、共有名義の場合は売却完了まで元配偶者との関係が続きます。

税務面では、マイホームを売ったときの3,000万円特別控除は配偶者への譲渡には使えませんが、第三者への売却なら婚姻中でも離婚後でも使える可能性があります。財産分与として配偶者に渡す場合と第三者に売る場合で課税が変わるため、具体的な税額は必ず税理士にご確認ください。

離婚に伴う売却で最も多い失敗は、早く終わらせたい心理からの安売りです。

不動産の売却には通常3〜6か月かかります。これを1〜2か月で終わらせようとすると、相場より数%〜10%低い価格設定や、最初の買付への安易な応諾につながります。3,000万円の物件で5%なら150万円。この値引きは、夫婦双方の取り分から75万円ずつ消えていく計算です。

「早さ」にも価値はあります。ただし、いくらの値引きと引き換えに早さを買っているのかを自覚して判断すべきです。

タイミングの判断に共通して必要なのが、相場観の基準になる適正価格です。

仲介会社の無料査定は各社の幅が大きいため、基準としては不安定です。当事者間で争いの芽がある場合は、第三者である不動産鑑定士の評価で基準を固めておくと、売却活動中の意思決定がぶれません。

売却か保有かをまだ決めかねている段階のご相談も歓迎します。時価を把握したうえで、代償金方式との比較材料をお渡しします。

不動産鑑定士が財産分与の不動産をどう評価するか、必要になるケースや費用は財産分与の不動産鑑定のページでまとめています。