オーバーローンの家を離婚で売るとき──任意売却という言葉が出てきたら

住宅ローンの残債が家の時価を上回る状態（オーバーローン）では、家を売っても売却代金でローンを完済できません。完済できなければ抵当権を外せないため、通常の売却は成立しないのが原則です。ここで登場するのが「任意売却」という言葉です。

任意売却とは

任意売却とは、ローンを完済できない状態でも、債権者（金融機関）の同意を得て市場で売却する方法です。競売に比べて市場価格に近い金額で売れる可能性がある、というのが一般的な説明です。

ただし、次の点は正確に理解しておく必要があります。

• 残った債務は消えない。売却後も残債の返済義務は続きます（返済条件は債権者との交渉によります）
• 信用情報への影響。任意売却に至る過程で返済を延滞していれば、信用情報に記録されます
• 債権者主導。売出価格や承諾条件は債権者の意向に大きく左右されます

離婚と任意売却が重なる場面では、財産分与・連帯保証・残債務の負担割合という法律問題が絡みます。必ず弁護士に相談しながら進めてください。

その前に：本当にオーバーローンですか

実務で少なくないのが、「オーバーローンだと思い込んでいたが、時価を確認したらアンダーローンだった」というケースです。

• 購入時の価格や古い査定額のまま、頭の中の時価が更新されていない
• 都市部のマンションを中心に、ここ数年で価格が大きく上昇したエリアがある
• 固定資産税評価額（時価より低く出る数字）を時価と誤解している

オーバーローンかどうかで、取れる選択肢は正反対になります。アンダーローンなら通常の売却で完済でき、残った差額は財産分与の対象です。判定を誤ると、不要な任意売却の検討や、逆に実現不可能な売却計画に時間を費やすことになります。

判定の手順

1. 残債の確定：金融機関の残高証明書で1円単位まで確定します
2. 時価の確定：無料査定は幅が出るため、判定が微妙な水準ならば根拠のある評価を取ります
3. 差額の確認：時価−残債がプラスかマイナスか、マイナスならいくらか

差額がプラスマイナス数百万円の範囲にある「際どいケース」ほど、時価の精度が結論を左右します。当事務所では、この判定に耐える時価評価を承っています。

まとめ

• 任意売却は債権者の同意を得て売る方法。残債務は消えず、必ず弁護士・金融機関と連携を
• その前に「本当にオーバーローンか」を残高証明書と時価で判定する
• 際どい水準ほど時価の精度が重要

「うちはオーバーローンだから分けるものがない」と結論づける前に、一度時価の確認をおすすめします。