ペアローンの家は離婚でどう分けるのか──名義・債務・評価の三重の整理

共働き世帯の増加で、夫婦がそれぞれ住宅ローンを組む「ペアローン」で家を買うケースが増えています。借入額を増やせて住宅ローン控除も二人分使える一方、離婚のときには単独ローンより複雑な整理が必要になります。

ペアローンの家で同時に起こる3つの問題

① 名義の問題。ペアローンの家は、出資割合に応じた共有名義になっているのが通常です。離婚後も共有のままにすると、売却にも賃貸にも元配偶者の同意が必要になり続けます。

② 債務の問題。ローンが2本あり、多くの場合お互いが相手の連帯保証人になっています。離婚しても保証関係は自動では消えません。家を出た側が保証人のままだと、残った側が滞納したときに請求が来ます。

③ 評価の問題。名義と債務をどう整理するにしても、その前提として「この家がいくらなのか」を確定させる必要があります。時価から2本のローン残債の合計を引いた純資産が、分与の計算の土台になります。

整理の順序

おすすめする順序は、評価→債務→名義です。

まず時価を把握し、ローン残債の合計と比較します。アンダーローン（時価＞残債）なら、その差額をどう分けるかの話になります。オーバーローンなら、売却しても債務が残るため、売却の可否自体を金融機関と相談することになります。

次に債務の整理です。一方が住み続ける場合、出ていく側のローンをどうするかが最大の難所です。残る側への借り換え（1本化）や、金融機関の承諾を得た債務引受などの方法がありますが、いずれも残る側の単独の収入で審査を通る必要があります。ここで金融機関が参照するのが物件の担保価値、つまり時価です。

最後に名義です。財産分与を原因とする持分移転登記は、ローンと保証の整理の目処が立ってから行うのが安全です。

「負担割合」と「分与割合」は別の話

ペアローンでよくある誤解が、「自分のほうが多く借りて多く返してきたのだから、その分多くもらえるはずだ」というものです。

財産分与では、婚姻中に形成した財産は名義や負担割合にかかわらず2分の1ずつを出発点とする扱いが一般的です。借入額の割合がそのまま分与の割合になるわけではありません。一方で、頭金に婚姻前の貯蓄や親からの援助が入っている場合は、特有財産として調整される余地があります。このあたりの主張の組み立ては弁護士にご相談ください。

評価で用意しておきたい資料

• 2本分のローン残高証明書と金銭消費貸借契約書
• 登記事項証明書（持分割合の確認）
• 購入時の売買契約書（頭金の出どころの整理に）

当事務所では、ペアローン・共有名義の物件の時価評価を承っています。金融機関との調整や調停に耐える根拠のある評価が必要な場面では、鑑定評価書のご利用をご検討ください。