離婚を決めたら、不動産まわりでやることリスト──時系列の完全版

離婚における不動産の手続は、やるべきことの「順番」を間違えると、後戻りできなかったり余計な費用がかかったりします。全体を時系列で一覧にしました。ブックマークして、段階が進むたびに見返してください。

第1段階：別居前（資料が手元にあるうちに）

• 登記事項証明書を取得する（名義・持分・抵当権の確認。オンラインで取得可能）
• 固定資産税の納税通知書（課税明細）をコピーする
• 購入時の売買契約書・重要事項説明書をコピーする（特有財産の主張・評価の基礎資料）
• ローン契約書・直近の残高証明書をコピーする（ペアローン・連帯保証の確認）
• リフォームの契約書・領収書を探す
• 室内の写真を撮っておく（後日室内に入れなくなった場合の評価資料）
• マンションの場合：管理費・修繕積立金の月額と滞納の有無を確認する

別居してしまうと、自宅内の書類へのアクセスは一気に難しくなります。この段階の資料確保が、後のすべての土台になります。

第2段階：協議・調停中（数字を固める）

• 家の時価の当たりをつける（公的データ・売出情報で自分調べ→必要に応じて専門家の評価）
• ローン残債を確定する（残高証明書）
• アンダーローンかオーバーローンかを判定する
• 分け方の3類型（売却・取得＋代償金・現物の組み合わせ）を数字で比較する
• 取得を希望する場合：ローン借り換えの審査の感触を金融機関に確認する
• 争いが生じたら：根拠のある評価（鑑定評価書等）を検討する（調停期日の1か月前までに）
• 頭金の出どころに特有財産があれば：資金の流れの資料を弁護士と整理する

第3段階：合意後（実行とリスク遮断）

• 合意内容を離婚協議書・公正証書に（作成は弁護士へ。物件の特定は登記情報どおりに）
• 名義変更（所有権移転登記）を速やかに（司法書士へ。ローンがあれば金融機関の承諾確認を先に）
• 連帯保証・ペアローンの整理を完了させる
• 税務の確認（譲渡所得税・特別控除の適用は税理士へ）
• 売却する場合：適正価格を基準に売出価格を設定し、売り急ぎを避ける
• 火災保険・住所変更などの実務手続

全段階に共通する原則

1. 数字を先に、感情の議論は後に。時価と残債が確定すれば、大半の議論は計算問題になります
2. 専門家の使い分け。法律=弁護士、税=税理士、登記=司法書士、価格=不動産鑑定士
3. 期限に注意。財産分与の請求には期間制限があります（弁護士に確認を）

このリストの「価格」に関わる項目は、当事務所がお手伝いできる部分です。どの段階からでも、現在地に合わせたご案内をします。