タワーマンションの財産分与──眺望と階数の「プレミアム」は誰のものか

タワーマンションは階数・眺望・向きで同じ間取りでも数百万円以上の価格差がつくため、財産分与の評価が特に割れやすい物件です。プレミアムの構造と、評価で確認すべきポイントを解説します。

著者:吉田健人·読了約3分

タワーマンションの財産分与は、一般のマンション以上に評価額の主張が割れやすいのが特徴です。理由は単純で、同じマンションの同じ間取りでも、階数と眺望によって価格が大きく違うからです。

階数・眺望のプレミアムは実在する

タワーマンションでは、高層階ほど価格が高くなる「階層プレミアム」が明確に存在します。物件にもよりますが、1階上がるごとに0.5〜1%程度の価格差がつくことも珍しくありません。40階建てなら、低層階と高層階で1〜2割の差になり得る計算です。

さらに、同じ階でも向きと眺望で差がつきます。タワー・海・公園などへの抜けのある眺望、角部屋、レインボーブリッジや花火大会が見える面——こうした要素は、成約価格に現実に反映されています。

つまり、「同じマンションの別の部屋がいくらで売れた」という情報だけでは、対象住戸の価格は決まりません。その事例が何階の・どの向きの・どんな眺望の部屋かを補正して、初めて比較になります。

タワーマンションはこの数年で価格が大きく動いた類型でもあり、古い数字と今の時価の差はとりわけ大きくなっています。

鑑定評価では、同一棟・競合棟の成約事例を、階数・向き・眺望・角部屋か否か・リフォーム状況で補正して比較します。分譲時の価格表（階数・向きによる値付けの差が読み取れます）が残っていれば、有力な検証材料になります。

当社では、タワーマンション・高級マンションの評価を専門に扱うサイトも運営しています。1億円を超える住戸や、眺望価値が大きい住戸の評価については、高級マンション・タワーマンション専門サイトもあわせてご覧ください。

評価額の主張が数百万円単位で割れているタワーマンションの案件は、根拠を示せる鑑定評価が特に機能する場面です。お気軽にご相談ください。

不動産鑑定士が財産分与の不動産をどう評価するか、必要になるケースや費用は財産分与の不動産鑑定のページでまとめています。