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評価の実務
不動産鑑定士が実際にどう評価しているか
3,000万円の家の3分の1は1,000万円ではない──離婚で共有持分を分けるときの評価
夫婦以外に共有者がいる家は、全体価格に持分割合を掛けた金額では売れません。按分が成り立たない理由を民法の規律から分解し、想定ケースで按分額1,000万円と市場価値600万円の差を示したうえで、協議の設計までご説明します。
読了 約15分
借地権付きの家は財産分与でいくらになるのか──借地権割合を掛けるだけでは決まらない
借地の家は建物だけを分ければよい、という理解は正しくありません。土地を使い続ける権利そのものに値段がつきます。路線価図の借地権割合を掛けた金額が実勢と食い違う理由、地代の水準が効く仕組み、地主に払う譲渡承諾料までを、想定されるケースの数字で整理します。
読了 約14分
築25年の戸建て、建物の価値は本当にゼロなのか──「木造22年」の正体
「木造は22年で価値ゼロ」の根拠は、税法が償却のために定めた法定耐用年数にすぎません。国土交通省は平成26年、一律に築20〜25年で建物をゼロとする慣行の是正を求めました。鑑定が見るのは経過年数ではなく経済的残存耐用年数です。内訳が分与額を動かす場面を整理します。
読了 約14分
価格等調査報告書と鑑定評価書は何が違うのか──費用と「使える場面」で選ぶ
不動産鑑定士が作る価格の書面は、基準に則る鑑定評価書と、基準に則らない価格等調査報告書の2種類だけです。いわゆる「簡易鑑定」の正体、費用15万円と30万円の差の中身、そして「誰に見せるか」で決まる選び分けの基準を、対比表と費用シミュレーションで整理します。
読了 約14分
賃貸に出している自宅は、財産分与で「収益物件の値段」になってしまうのか
転勤や別居で自宅を賃貸に出したまま離婚を迎えると、財産分与の評価で「収益価格」と「実需価格」が数千万円単位で食い違うことがあります。評価の分かれ目と、相手方の鑑定評価書が出てきたときのチェックポイントを解説します。
読了 約5分
「時価」とは何か──1つの不動産に4つの価格がある理由
固定資産税評価額、相続税路線価、公示価格、実勢価格。同じ土地に複数の「価格」が存在するのはなぜか。財産分与でどれを使うべきかを、不動産鑑定士が整理します。
読了 約3分
離婚時の「無料査定」の正しい使い方──タダには理由がある
財産分与の準備で不動産の一括査定サイトを使う前に知っておきたいこと。無料査定が無料である理由、営業連絡の仕組み、財産分与の資料としての限界と、それでも有効な使い方を解説します。
読了 約3分
査定書を何通も集めるほど、話し合いがこじれる理由
「たくさん査定を取れば正確になる」は財産分与では逆効果になることがあります。査定書が増えるほど都合のよい数字の選び合いになるメカニズムと、抜け出し方を解説します。
読了 約3分
リフォームした家の財産分与──かけたお金と上がる価値は一致しない
1,000万円かけたリノベーションは、財産分与の評価で1,000万円分価値を上げるわけではありません。リフォームが評価に反映される仕組み、反映されやすい工事とされにくい工事、残しておくべき資料を解説します。
読了 約3分
タワーマンションの財産分与──眺望と階数の「プレミアム」は誰のものか
タワーマンションは階数・眺望・向きで同じ間取りでも数百万円以上の価格差がつくため、財産分与の評価が特に割れやすい物件です。プレミアムの構造と、評価で確認すべきポイントを解説します。
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遠方にある持ち家の財産分与──現地に行けなくても評価はできるのか
転勤先からの離婚協議、地方に残した持ち家、単身赴任からの別居。当事者が現地にいない不動産の財産分与は珍しくありません。遠隔での評価の進め方と、現地に行けない場合の資料の集め方を解説します。
読了 約3分
管理費・修繕積立金の滞納があるマンションの財産分与
別居や家計の混乱で管理費・修繕積立金の滞納が積み上がっているマンションは、滞納額が買主に引き継がれる性質上、価値評価に直結します。滞納の確認方法と評価・清算での扱いを解説します。
読了 約3分
自宅の価値を自分で調べる方法と、その限界
財産分与の準備として、まず自分で家の価値の当たりをつけたい方向けに、無料で使える公的データ・ポータルサイトの使い方と読み方のコツ、そして自分調べの限界がどこに来るのかを解説します。
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鑑定評価書には何が書いてあるのか──受け取ったら最初に見る5箇所
数十ページある鑑定評価書を初めて受け取ったとき、どこから読めばよいのか。評価額以外に必ず確認すべき5箇所——価格時点・価格の種類・前提条件・評価手法・鑑定士の氏名——を、相手方から受け取った場合の視点も交えて解説します。
読了 約3分