弁護士が不動産評価の相談を受けたら──「家はいくら」への答え方と有償評価への切替ライン

財産分与を扱う弁護士の先生にとって、不動産評価の相談は法律相談の途中で突然始まります。離婚の初回相談で、依頼者から「うちの家はいくらですか」と聞かれる場面は、一度は経験があるのではないでしょうか。手元に資料はなく、依頼者は一つの数字を待っています。

結論から申し上げます。相談段階で答えられるのは「幅」までです。そして、その幅の広さこそが、有償の評価に切り替えるべきかどうかを判断する材料になります。一点の数字を口にすると、依頼者はその数字を基準に期待を固めてしまい、後から出てくる評価との差が、先生と依頼者との信頼関係の問題に変わりかねません。

この記事では、私たち鑑定士の立場から、弁護士の先生が手元で使える無料の概算手段と、その数字を交渉に持ち込むときのリスクを整理します。そのうえで、どの段階で価格等調査報告書や鑑定評価書に切り替えるべきかの判断ラインをお示しします。

相談段階の不動産評価は「幅」で答えるのが原則

依頼者が本当に知りたいのは「代償金はいくらか」

依頼者の「家はいくら」という質問の裏には、たいてい別の問いがあります。家を取得する側なら「いくら払えば家に住み続けられるか」、手放す側なら「いくら受け取れるか」です。

財産分与の計算では、不動産の評価額から住宅ローン残高を差し引いた額が分与の対象として扱われるのが一般的です。つまり、依頼者にとって意味があるのは評価額そのものより、そこから導かれる代償金（家を取得する側が相手方に支払う調整金）の水準です。評価額の差が500万円なら、2分の1ルールのもとで代償金への影響は250万円前後になります。この換算を最初に示すだけで、依頼者の関心が「高いか安いか」から「どの程度の精度が必要か」に移ります。

一点の数字を言わない方がいい理由

相談段階で「だいたい4,000万円くらいでしょう」と一点で答えると、その数字が依頼者の中で「先生が言った価格」として記憶されます。後に取得した査定書や鑑定評価書が3,600万円だった場合、依頼者は評価の方が間違っていると感じやすくなります。

「3,500万円から4,200万円の間に入る可能性が高く、この幅をどこまで絞る必要があるかは、相手方の出方と代償金の額で決まります」と答えておけば、後の評価はその幅を絞る作業として受け止められます。同じ情報でも、伝え方で後の説明コストが大きく変わります。

弁護士の手元で使える無料の概算手段は3つ

相談の場やその直後に、費用をかけずに当たりをつける方法は、実務上ほぼ次の3つに集約されます。

手段	入手方法	数字の癖	交渉での扱い
公的評価からの割り戻し	固定資産評価証明書、国税庁の路線価図	土地は比較的安定、建物は実勢と乖離しやすい	内部の見当づけに限る
取引価格情報	国土交通省「不動産情報ライブラリ」	周辺の成約水準が分かるが個別性は反映されない	相場観の説明に使える
売出価格・無料査定	ポータルサイト、仲介会社	売出価格は成約より高め、査定は会社により振れる	提出すると自らを拘束しうる

公的評価からの割り戻し

土地の固定資産税評価額は、平成6年度の評価替え以降、地価公示価格の7割程度を目途に定められています。相続税路線価は、地価公示価格の8割程度が目安とされています。したがって、土地の固定資産税評価額を0.7で割り戻す、路線価に面積を掛けて0.8で割り戻す、という計算で、土地の公示価格水準の見当がつきます。

注意すべきは建物です。建物の固定資産税評価額は再建築費を基礎に経年減点を行ったもので、市場での評価とは考え方が異なります。割り戻しは土地にだけ使い、建物は別に考えるのが安全です。マンションの場合は土地と建物を一体で取引するため、この方法の精度はさらに下がります。

取引価格情報（不動産情報ライブラリ）

国土交通省が2024年4月から運用している「不動産情報ライブラリ」では、アンケート調査に基づく取引価格や、指定流通機構（宅地建物取引業者が物件情報を共有するレインズ）の成約価格情報を地図上で確認できます。同じマンションや同じ町内の過去の取引が見つかれば、依頼者に相場観を説明する材料として有効です。

ただし、所在は町名程度、時期は四半期単位でしか分からず、方位・階数・接道条件といった個別性は反映されていません。この手段の使い方は自宅の価値を自分で調べる方法と、その限界で詳しく解説しています。

売出価格と無料査定

ポータルサイトの売出価格は「売主の希望」であり、成約価格はそれを下回ることが少なくありません。無料査定は、宅地建物取引業者が媒介契約の獲得を前提に出す価格意見で、宅地建物取引業法第34条の2第2項が求めているのは根拠の明示までです。同じ物件でも会社によって数百万円の開きが出ることは珍しくありません。

想定されるケース：概算の「幅」が代償金にどう響くか

3つの手段で出した数字

東京都内の築20年の木造戸建て（土地120平方メートル）を例に、相談段階で出せる数字を並べてみます。数値は説明のための想定です。

• 土地の固定資産税評価額2,100万円÷0.7＝約3,000万円
• 路線価25万円×120平方メートル÷0.8＝約3,750万円
• 近隣の不動産情報ライブラリの取引事例から見た土地建物一体の水準＝3,400万〜4,000万円
• 建物の市場価値＝0〜400万円程度（築年・管理状態・リフォーム歴で大きく変わる）
• ポータルサイトの類似物件の売出価格＝4,480万円

これらを総合すると、相談段階で言えるのは「3,300万円から4,200万円程度」という900万円の幅です。

幅の半分が代償金の争点になる

住宅ローン残高が2,000万円、依頼者が家を取得して住み続ける前提で考えます。

評価額	評価額−ローン残高	代償金（2分の1）
3,300万円	1,300万円	650万円
3,750万円	1,750万円	875万円
4,200万円	2,200万円	1,100万円

評価の幅900万円が、そのまま代償金450万円の幅になります。価格等調査報告書の費用が10万〜15万円程度、鑑定評価書が20万〜60万円程度（税別、当事務所の目安）であることを考えると、この事案は有償の評価を検討する価値が十分にあります。逆に、ローン残高が評価額を明らかに上回る事案では、どの数字を採っても分与の結論が変わらないことがあり、精度に費用をかける意味は小さくなります。

無料の数字を交渉に持ち込むリスク

最初に出した数字が自分の側の限界になる

家を取得する側の代理人として、相手方に「査定では3,500万円でした」と提示したとします。後に鑑定評価で3,200万円という結果が出ても、自ら3,500万円を示していた以上、そこから下げる主張は説得力を欠きます。一度提示した数字は、事実上こちらの主張の上限や下限として働きます。無料で手に入った数字ほど、慎重に扱う必要があります。

相手方に同じ土俵を与える

こちらが無料査定を出せば、相手方も無料査定で応じます。査定書は取れば取るほど数字が散らばり、双方が都合のよい1通を選ぶ構図になりがちです。価格の話し合いが、根拠の比較ではなく数字の選び合いに変わってしまうのです。

誰も責任を負わない数字になる

不動産の鑑定評価に関する法律は、不動産鑑定士でない者が不動産鑑定業者の業務に関し鑑定評価を行うことを禁じています（同法第36条）。査定書は鑑定評価ではなく、作成者が価格について専門家責任を負う書面として作られていません。調停委員や裁判官が、その数字をどこまで重く見るかは別問題です。

有償の不動産評価に切り替える判断ライン

切り替えるべき4つのサイン

私たち鑑定士の立場から整理すると、次のいずれかに当てはまれば、有償の評価への切り替えを検討する時期です。

1. 概算の幅から見た代償金の差が、評価費用の数倍を超えている
2. 相手方が査定書などの書面で具体的な数字を出してきた
3. 調停の期日で価格が主要な争点になりつつある、または訴訟への移行が見えている
4. 借地権、共有持分、二世帯住宅、賃貸中、再建築不可など、無料の手段では評価できない要素がある

特に4は重要です。これらの物件は、不動産鑑定評価基準（総論第5章第3節）が定める正常価格（市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格）を求める過程で、個別の減価や権利関係の検討が欠かせません。査定では、この部分が「総合的に勘案」の一言で処理されがちです。

切り替えなくてよい場面

反対に、次のような場面では無料の概算で足りることもあります。

• 住宅ローン残高が評価額を明らかに上回っている
• 双方が早期に売却して代金を分けることで合意している（売却価格が答えになる）
• 双方の提示額の差が小さく、合意の見込みが高い

成果物は「誰に見せるか」で選ぶ

切り替えを決めたら、次は成果物の選択です。当事者間の協議で相手方を納得させる材料であれば、価格等調査報告書（不動産鑑定評価基準に則らない簡便な形で価格を示す書面）で足りる場合があります。調停委員や裁判所に提出し、相手方が争うことが想定されるなら、鑑定評価書が適しています。違いの詳細は価格等調査報告書と鑑定評価書は何が違うのかをご参照ください。

法的な主張構成（基準時の取り方や特有財産の扱いなど）によって必要な価格時点や評価の前提が変わりますので、最終的な判断は事案を担当される先生のご判断によります。

まとめ

「うちの家はいくらですか」という問いに、相談段階で答えられるのは幅までです。その幅を代償金に換算して依頼者と共有することが、後の評価をめぐる行き違いを防ぐ最も確実な方法だと断言します。

要点を振り返ります。

• 依頼者が知りたいのは評価額そのものより、代償金の水準である
• 無料の概算手段は、公的評価からの割り戻し、不動産情報ライブラリ、売出価格・無料査定の3つ
• 公的評価の割り戻しは土地に限り、建物は別に考える
• 一度相手方に示した無料の数字は、こちらの主張の限界として働きうる
• 代償金の差が費用の数倍を超える、相手方が書面を出した、期日で争点化した、特殊な物件である、のいずれかなら有償の評価を検討する

財産分与事件を受任された弁護士の先生で、「この事案に評価費用をかける意味があるか」を知りたい方は、物件の所在とローン残高の概要だけでもお知らせください。着手前の段階で、概算の幅と必要な成果物の見立てをお伝えします。弁護士の先生向けのご依頼の流れは弁護士の先生へのページにまとめています。

依頼者の自宅の評価でお悩みの弁護士の先生、離婚に伴う自宅の評価に迷われている方は、初回無料相談をご利用ください。評価が必要かどうかの段階から、率直にお答えします。